Saznajte više

Zato što vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama, koji su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, moraju izvršavati obveze u svezi održavanja i upravljanja objektom propisane zakonima i drugim pozitivnim propisima.

Obveze koje se moraju ispunjavati odnose se na:

• održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
• izvođenje nužnih i hitnih popravaka na zgradama,
• osiguranje zgrade,
• provođenje mjera zaštite od požara,
• deratizacija i dezinsekcija,
• prikupljanje sredstava zajedničke pričuve koja služe za podmirenje troškova  
• održavanja zgrade te obavljanje svih drugih poslova vezanih za održavanje zgrade.

Gore navedene obveze propisane su odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim propisima, Zakona o zaštiti od požara, Zakona o gradnji te drugih propisa.

U slučaju nepoštivanja propisanih obveza, suvlasnici mogu odgovarati prekršajno i kazneno. Stoga suvlasnici nekretnina trebaju izvršiti odabir upravitelja koji se brine o redovitom održavanju zgrade (nekretnine), prikupljanju sredstava pričuve, pregledu zgrade, osiguranju zgrade, izradi plana i programa radova na zgradi, izvođenju nužnih i hitnih popravaka, te obavljanju svih drugih poslova koji su vezani za održavanje i upravljanje zgradom i na koje upravitelja ovlaste suvlasnici zgrade.

Pravna podloga upravljanja je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojem se propisuju okviri za uređenje odnosa među suvlasnicima. Ukoliko u nekoj zgradi postoji tri ili više suvlasnika, suvlasnici nekretnine, dakle zgrade, moraju imati upravitelja. Također je ovim Zakonom, kao i podzakonskim propisima (uredbama i sl.) propisano da se mora plaćati minimalno 1,53 kn/m2 mjesečno u zajedničku pričuvu zgrade. Iz zajedničke pričuve zgrade plaćaju se zakonski obvezni troškovi, poput osiguranja zajedničkih dijelova zgrade ili mjesečnog servisa dizala, kao i ostali nužni i poželjni radovi.
Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze dva temeljna ugovora, i to:

a) Međuvlasnički ugovor (MU) kojemu pripadaju prilozi “Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja” – potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor i “Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade” koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Ovim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi upravljanja i korištenja zgrade, a posebice:

• veličina suvlasničkih dijelova zgrade
• uvjeti i način upravljanja zgradom
• pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajednički upravitelj, upravitelj), i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
• osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
• ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
• uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaji i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
• druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade.

Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.

b) Ugovor o upravljanju zgradom (UUZ) pripadaju mu prilozi “Program održavanja zgrade” za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i “Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade”. Ovim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:

• sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
• poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
• pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost
• obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu
• način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja
• mjesečna naknada upravitelju
• zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
• odgovornost za obavljanje poslova

i druga pitanja
Na pitanja koja nisu utvrđena ugovorom o upravljanju zgradom primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa.

Ugovor o upravljanju zgradom sklapa se s predstavnikom suvlasnika. Tome prethodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora koje vrijedi ako ga potpišu suvlasnici preko 50% prostora zgrade, tj. kada ga svojim potpisom ovjeri (potpiše) natpolovična većina vlasnika, odnosno popularno rečeno – 51% ukupne površine posebnih dijelova zgrade, a što je određeno Zakonom.
Pravo potpisa popisa suvlasnika, a time ujedno i potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora.

Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšanja na zgradama. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala itd.), plaća se pričuva.

Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 1,53 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrada, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.

Vlasnici zgrade su ili pojedinačni vlasnici ili suvlasnici nekretnine. Potpuno uređen suvlasnički odnos u nekoj nekretnini postoji kada se točno utvrdi tko je vlasnik kojega dijela zgrade, točnije, kada se utvrdi tko je vlasnik kojega posebnog dijela zgrade, a što je zajedničko vlasništvo. Kako bi se to postiglo, potrebno je etažirati zgradu. Pojam etažni vlasnik sinonim je vlasniku na posebnom dijelu nekretnine. Posebni dio nekretnine je primjerice: stan, poslovni prostor ili garaža. Zajednički dio nekretnine je primjerice: krov, stubište, dizalo.

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te međuvlasničkog ugovora. Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.

U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

• donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
• donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade
• prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu
• stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
• uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
• primjerenom osiguranju zgrade
• imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika
• imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja
• imenovanju i opozivu nadstojnika, određivanju nadstojničkih poslova i uvjeta i načina korištenja nadstojničkog stana
• određivanju i promjeni kućnog reda
• iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo
• o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika

Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Za donošenje odluka o poduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Iznimno se o poduzimanju poboljšanja može odlučiti većinom glasova suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će oni sami snositi troškove, odnosno ako se ti troškovi pokrivaju iz pričuve, kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovnog održavanja, te ako poboljšanja neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika..

Zajedničke dijelove i uređaje, odnosno nadstojnički stan te zemljište koje služi zgradi suvlasnici će koristiti pod uvjetima i na način koji će se utvrditi u ugovoru. Suvlasnici su suglasni uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine odnosno pretvoriti etažno vlasništvo stečeno po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96), te su suglasni da se u tu svrhu poduzmu sve potrebne radnje prema pravilima struke, među kojima posebice elaborat o etažiranju.

Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Ugovorom o upravljanju.

Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove:

• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik,
• utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
• organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu,
• raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, u skladu s godišnjim programom,
• upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti,
• primjereno osigurava zgrade i njihove zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu.

Predstavnik suvlasnika zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika, itd.), te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Predstavnika biraju ostali suvlasnici i to potvrđuju svojim potpisima, i to natpolovičnom većinom prema veličini suvlasničkog udjela. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, jer je on prva spona između upravitelja i suvlasnika zgrada.

Predstavnik suvlasnika najčešće obavlja slijedeće poslove:

• sukladno Međuvlasničkom ugovoru, za veće radove sudjeluje u postupku odabira izvoditelja radova koji provodi upravitelj,
• daje upravitelju zahtjeve za popravak i ovjerava radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
• vodi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• izvještava suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, a najmanje jednom godišnje bi trebao podnijeti i pismeno izvješće o održavanju zgrade svim suvlasnicima

Predstavnik suvlasnika ovlašten je:

• s upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom na neodređeno vrijeme
• sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
• sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica) odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim zgradama
• sklopiti ugovor s nadstojnikom
• pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju
• zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju
• organizirati naplatu zajedničkih troškova

Predstavnik suvlasnika dužan je:

• sudjelovati u odabiru izvođača radova koji provodi upravitelj
• ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
• voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima

Predstavniku suvlasnika pripada mjesečna naknada od mjesečne naknade za održavanje i upravljanje zgradom svih suvlasnika. Predstavnik suvlasnika ne može donositi odluke umjesto suvlasnika. Za svoj rad predstavnik suvlasnika odgovara suvlasnicima. Predstavnik suvlasnika sklopit će s upraviteljem ugovor o upravljanju zgradom u ime i za račun suvlasnika.

Predstavnik suvlasnika je spona između zgrade i suvlasnika te upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i upravitelje, preduvjet je dobre suradnje.

I zgrade koje nemaju predstavnika mogu i moraju imati upravitelja. Takve zgrade vode se pod takozvanom «prinudnom upravom». Takva zgrada može funkcionirati kao i sve ostale, no za bilo kakav veći popravak potrebno je osigurati potpis većine suvlasnika. To često otežava i usporava izvođenje bilo kakvih zahvata na zgradi. Stoga mi u Bošana d.o.o. svakako preporučamo suvlasnicima da se organiziraju i potrude izabrati predstavnika, radi što boljeg funkcioniranja zgrade na zadovoljstvo i suvlasnika i upravitelja.

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši u skladu sa Zakonom o osiguranju. Suvlasnici mogu tražiti od upravitelja da osigura zgradu i u većem obimu od propisanog.

Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.

Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju i to:

• ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi,
• ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi,
• premazivanje zidova i stropova,
• premazivanje dimnjaka,
• zamjena pokrova
• keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova,
• zamjena podnih obloga i premazivanje podova,
• popravak pročelja,
• zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
• popravak pokrova i ravnog krova,
• održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi,
• zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi,
• održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.),
• redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.),
• redoviti servisi dizala,
• redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi,
• redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prelivnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu,
• redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV,
• redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
• redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača,
• čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge),
• dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi,
• čišćenje kanala za smeće,
• čišćenje septičkih jama,
• čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.

Etažiranje je uspostava urednog zemljišno-knjižnog stanja, kako bi se mogao uredno odvijati promet nekretninama
Neka nekretnina (zgrada) uredno je upisana u zemljišne knjige ako je u listu “A” brojem naznačena zemljišno-knjižna čestica, njena površina izražena u m2 i u čhv, te naznačena i katastarska općina.
Bez etažiranja nije moguć upis zgrada u zemljišne knjige, tj. kod svake zgrade potrebno je utvrditi sljedeće:
a) Oblik i veličinu parcele koja služi redovitoj upotrebi jedne zgrade – što se definira lokacijskom dozvolom.
b) Utvrditi veličinu posebnih vlasničkih dijelova (stana, poslovnog prostora ili slično) u odnosu na veličinu (površinu) cijele zgrade, to iskazati omjerima posebnog dijela prema cjelini.
c) Izraditi u tehničkom smislu podatke o posebnim dijelovima (crteži posebnih i zajedničkih dijelova s potrebnim oznakama i površinama i slično).
d) Na temelju elemenata navedenih pod a), b) i c) – u pravnom smislu kroz sporazum svih suvlasnika izraditi prijedlog uknjižbe obrađivane nekretnine.

Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2, ili više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku.
Kad zgrada ima više ulaza, a nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz.

Da, prema važećem Zakonu, provedba etažiranja je zakonska obveza. Zbog neetažiranih zgrada vlasnici stanova, poslovnih prostora i dr. već sad trpe nepovoljne posljedice.
Etažiranje može izvršiti sudski vještak ili ovlaštena pravna osoba (firma).

Etažiranje je moguće platiti iz pričuve zgrade, ako ima dovoljno sredstava, a ako nema, moguće je plaćati dodatnim sredstvima

Temeljem Ugovora, Osiguravatelj preuzima pokriće od odgovornosti vlasnika i upravitelja zgrade za sve štete koje bi nastale, odnosno bile nanešene životu, zdravlju ili imovini trećih osoba, a koje proizlaze iz posjedovanja, upravljanja, korištenja i održavanja zgrade, zemljišta i dizala. Trećim osobama ne smatraju se vlasnici (etažni) zgrada, vlasnici poslovnih prostora, upravitelj, te svi korisnici stanova, odnosno poslovnih prostora i garaža bez obzira na njihov status (stanari, podstanari i sl.).